停车位稀缺，公共空间小……对于京城为数不少的小区，建设立体停车库，以高度换空间，可谓破解停车难的唯一途径。
然而，如何建设立体停车库，小区业主又该怎样投资、分配停车位，仍然没有章法可循。在一次次试错中，业主们又该如何找到正确的答案？
地铁潘家园站出口向西，百环花园小区距离东三环不足二十米。这个建设于2001年的经济适用房小区，如今处在寸土寸金的地界，停车自然是老问题。
上午9点，上班时间已到。业主离家后，小区外车位仍难觅空闲之处；走进小区，拥有4栋塔楼的百环花园，停车场配建并不宽余——一千余户居民共享着地上、地下约400个车位。
其中不乏许多非固定车位，只要能觅得一块空地，业主就会用车填上。堵住其他车出入的车主，会自觉留下电话，以便随时挪车，这已成为小区停车的“明规则”。
小区一直向里走，西北角处有一片宽敞的空地，是业主们的集中停车场所。空地北端，矗立着一座白色立体停车库，车位中停放着五六辆车——大多都在一层——这个五层高的机械式立体停车库，于2017年6月建成投入使用。
“这立体停车库要建的时候，小区业主都觉得是个好事，没想到成了现在这样。”居民付年景还记得2016年底，小区物业贴出建设立体停车库公告时小区居民议论纷纷。备受停车困扰的业主们，仿佛看到了希望，虽然只是增加40个车位，已是弥足珍贵。
按照彼时物业的说法，立体停车库建成后，收费与原有小区停车位大体持平——固定车位每月150元的收费标准，已经持续了多年。
“想到能给邻居们增加车位，价格又不算太贵，我是特别支持。”建设停车库需要业主签字同意，作为小区“楼长”的孙玲，主动与物业一同入户，收集业主签名，“一直到车库开始建设，每天施工很吵，我还安慰受影响的邻居说，这是咱们小区的公益事业，一定要帮忙。”
2017年6月，立体停车库建成，物业的一纸租赁通知，浇熄了孙玲的热情——物业打破原本租金“持平”的承诺，向业主提出两种租赁方案：一次性趸交4.98万元，之后每月管理费490元；或一次性趸交12万元，管理费每月90元——按照方案，该租赁合同将车库运行30年。
与此同时，无论是哪种方案，小区物业表示，车库并无产权证明，只是单纯的车位租赁：“这个价格与之前承诺差距太大了，让人没法接受。”
更让孙玲等业主无法接受的是，停车楼价格还未达共识的前提下，物业却在小区内贴出“二期车位建设公告”，该公告称，二期停车库已有50%车位被预订。如业主对租赁条款有，需到物业沟通，不去则视为业主同意，“施工中不能进行”。这样的措辞让孙玲等人难以理解：“到底谁是小区的主人，难道停车楼物业想建就建？”
“说是租30年，谁来？以后停车库出现质量问题，谁给维修，又该谁出钱？”付年景向记者提供了一份“协议书”——物业提供给车位租户的“合同”。协议书中，签约三方分别为车库的承建方、租赁方和管理方，其中管理方即百环花园的物业公司——北京龙城兴业物业管理有限公司。
“物业在里面只有内容，全是，没有义务。理论上是物业监督承建方，可业主是把钱交给物业的。如果承建方以后甩手不干了，车位到底谁负责？协议里完全没说。”付年景坦言，小区业主群内，已有人对停车库的质量问题提出质疑，而动辄30年的租期，更让业主们心中没底。
付年景表示，在收集了业主对于停车楼的意见后，几名业主志愿者要求物业公司公示施工方资质、立体停车楼验收等相关材料，却被物业公司。
在此背景下，立体停车库建设伊始的资题，也重新被业主质疑——按照北京市各部门联合发布的《关于规范机械式和简易自走式立体停车设备安装及使用的若干意见》，小区新建停车楼需要征得比例的业主和利害关系人书面同意：“按照需要三分之二的业主签字，虽然物业当时也入户了，但是否真达到三分之二了，我们很怀疑。”
孙玲坦言，由于小区属于经济适用房，入住已经十六年时间；外加周边有古玩城、眼镜城等商圈，小区大量房屋处于出租状态。此前小区业主曾两次试图成立业委会，“费尽心思都收集不了过半的业主签字，这次怎么能满足三分之二的要求？想想觉得很可疑。”
这一质疑，被带到了8月13日举办的物业、业主沟通会上。业主代表提出，要求核验业主签名的真实性，却被物业以“不能业主隐私”为由。
“二期停车库如何建设要听公司统一指挥。”面对记者要求查阅业主签字和建设相关文件的要求，北京龙城兴业物业管理有限公司工作人员同样表示，同时该工作人员表示，目前物业公司不会接受的采访
“业主的很简单，一是停车库建设、定价是否合规，二是如何今后业主的利益。”付年景坦言，小区业主需要停车位是现实，但立体停车位怎么建、如何管，应该由业主做主，“物业只是业主聘来管理小区的，怎么能想怎么干就怎么干？”
事实上，百环花园业主的担忧并非脑洞大开，在已有的立体停车库建设、运营案例中，其担忧早有变成事实的案例。
2012年末，深受停车位紧张所困的宏大北园，选择以“谁集资、谁使用”的方式建设立体停车库。据报道，愿意参与的业主，需缴纳2.2万元的建设成本，并交纳每年600元的管理费，便可以使用立体停车库，拥有22年的使用权。
这一尝试为小区增加了60个停车位，也让宏大北园成为京城小区业主自筹资金，自主增建立体停车库的典范。
然而好景不长，在运行4年后，由于停车楼建设方破产，设备无人维修、无人出资，宏大北园立体停车库被曝出失修停运的消息。该小区停车管理方曾在接受本报采访时表示，作为特种设备，立体停车库建成后需要专人定期，更换部件、聘请管理者，均需要一定成本。而在首次筹建时，许多后继问题未能得到全面考虑。
“新建停车楼为六层，两期建设后，可以达到238个车位的规模，总体投资约1000万元。”北京宏大凯盛物业管理有限公司经理、宏大北园停车场负责人张凯介绍，小区重建立体停车楼，不再采用业主出资的方式，而是引入外部投资建设，再向车位租赁者收取管理费用：“之前已经出资的业主，我们还是会保留他的车位使用权。”
张凯表示，重建后的立体停车库，使用费用预计为每月200元，与周边社区的停车价格基本持平：“这个价钱不是为了盈利，而是希望做成一个小区停车的示范。希望能够向周边小区乃至全市推广，也希望立体停车库的建设得到的提携与支持。”
“如未能得到业主同意，物业自行建设停车库并收费。如果确定建设属于违规，停车场一切收益应被追回。”物业专家军港表示，新建停车楼前，应签署细化的管理协议，建设方、方、停车管理方和业主各方责必须明确。同时，在各方利益的前提下，停车位定价需要合理，考虑到建设、维保等各种成本，一味压低价格，会为今后的纠纷埋下隐患。
“业主与停车管理方签署的租赁合同，也应该符合相关。立体停车库租期不应超过物业管理期限。”军港，采用何种方式建设立体停车库，应由业主大会商议决定，但在租赁合同签署时，应注意合同时限问题：“物业公司都不能服务小区30年，车位合同怎么能签那么久？”
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